Decreto número 282 de 2019, por medio del cual se adiciona el Capítulo 7 al Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015 Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, reglamentando los artículos 8ºy 9º de la Ley 1796 de 2016 en relación con las medidas de protección al comprador de vivienda nueva - 21 de Febrero de 2019 - Diario Oficial de Colombia - Legislación - VLEX 768763681

Decreto número 282 de 2019, por medio del cual se adiciona el Capítulo 7 al Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015 Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, reglamentando los artículos 8ºy 9º de la Ley 1796 de 2016 en relación con las medidas de protección al comprador de vivienda nueva

Emisor:Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
 
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El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de las facultades constitucionales y legales, en especial las que le confiere el numeral 11 del artículo 189 de la Constitución Política, y el artículo 8º de la Ley 1796 de 2016,

CONSIDERANDO:

Que el artículo 8º de la Ley 1796 de 2016 facultó al Gobierno nacional para reglamentar la obligación a cargo del constructor o enajenador de vivienda nueva de amparar los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios de vivienda nueva, cuando dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la Certificación Técnica de Ocupación se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil.

Que el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil establece: "(...) 3º si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2041 (sic 2057) inciso final. (...)".

Que el artículo 2º de la Ley 1796 de 2016 definió para efectos de su aplicación, al constructor como "el profesional, persona natural o jurídica, bajo cuya responsabilidad se adelanta la construcción de vivienda nueva y que figura como constructor responsable en la licencia de construcción". Por otra parte, el enajenador de vivienda fue identificado como "quien detente la propiedad del predio según títulos de propiedad y pretenda trasladar por primera vez las unidades habitacionales".

Que para el propósito del presente reglamento y siguiendo lo dispuesto en el artículo 8º de la Ley 1796 de 2016, el responsable de amparar los perjuicios patrimoniales será el enajenador de vivienda nueva o el constructor.

Que la responsabilidad del enajenador de vivienda nueva o constructor se entiende y aplica sin perjuicio de la responsabilidad que pueda ser atribuida a los profesionales que participan en el proceso constructivo de conformidad con la Ley 400 de 1997.

Que bajo este entendido es preciso reglamentar lo concerniente al modo de operación de los mecanismos para amparar los perjuicios patrimoniales con que cuenta el constructor o enajenador de vivienda nueva, toda vez que el artículo 8º de la Ley 1796 de 2016 hizo referencia al patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros, entre otros, señalando expresamente que el Gobierno nacional reglamentará la materia.

Que teniendo en cuenta que los mecanismos de amparo deben ser expedidos por entidades financieras y entidades aseguradoras autorizadas, es preciso reglamentar lo concerniente a su procedencia, conforme lo señalado en el artículo 335 de la Constitución Política, el cual dispone que las actividades financiera, bursátil y aseguradora son de interés público y se deben ejercer con los límites a la autonomía contractual que ello implica, según lo establecido por la Corte Constitucional en Sentencias T-517 de 2006 y T-416 de 2007, entre otras.

Que adicionalmente es pertinente especificar la obligación de amparar perjuicios patrimoniales en el caso de entidades públicas que otorgan subsidios de vivienda en dinero o en especie, las cuales se rigen por un marco legal diferente que requiere una disposición especial y específica.

Que la Corte Constitucional en sentencia C-444 de 2009 decidió que "dentro de las condiciones mínimas de la vivienda de interés social, los vendedores están obligados a constituir una póliza de calidad y estabilidad de los inmuebles que enajenan", por lo que es obligatoria la constitución de mecanismos de amparo sobre las viviendas de interés social que tengan en cuenta el valor tope de las mismas.

Que en consecuencia, la reglamentación de los mecanismos de amparo se precisa para asegurar el efecto útil de la obligación prevista en el artículo 8º de la Ley 1796 de 2016.

Que debido a la complejidad de la reglamentación que se expide para concretar lo previsto en el artículo 8º de la Ley 1796 de 2016 y teniendo en cuenta que es necesario que tanto el sector de la construcción como el sector financiero y asegurador dispongan de un término razonable para atender las disposiciones previstas en este decreto, toda vez que estos sectores han manifestado la necesidad de contar con plazos que permitan el armónico acoplamiento de las actividades comerciales a las normas que las regulan, se establece un régimen de transición para la entrada en vigencia de las disposiciones contenidas en el presente acto administrativo.

Que en mérito de lo expuesto,

DECRETA:

Artículo 1º Adiciónese el Capítulo 7 al Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015 Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, el cual quedará así:

CAPÍTULO 7

PROTECCIÓN AL COMPRADOR DE VIVIENDA NUEVA

SECCIÓN 1 Artículo 3

MEDIDAS DE PROTECCIÓN AL COMPRADOR DE VIVIENDA NUEVA

SUBSECCIÓN 1

GENERALIDADES DE LAS MEDIDAS DE PROTECCIÓN

Artículo 2.2.6.7.1.1.1. Objeto. El presente capítulo tiene por objeto reglamentar las medidas de protección al comprador de vivienda nueva incorporadas por la Ley 1796 de 2016, estableciendo los requisitos mínimos que debe acreditar el constructor o enajenador de vivienda nueva para dar cumplimiento a la obligación de amparar los perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios cuando se presente algunas de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.

Artículo 2.2.6.7.1.1.2. Definiciones. Para efectos del presente Capítulo se tendrán en cuenta las siguientes definiciones técnicas de acuerdo con lo previsto en la Ley 400 de 1997 y el Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente NSR-10:

  1. Edificio en ruina - Es el colapso total o parcial de una edificación, entendida como unidad estructuralmente independiente, como consecuencia de fallas en los materiales, el diseño estructural, estudio geotécnico, construcción de la cimentación y/o construcción de la estructura, que impide su habitabilidad u ocupación debido al riesgo de pérdida de vidas humanas.

  2. Amenaza de ruina - Es el deterioro, defecto o deficiencia de la edificación, entendida como unidad estructuralmente independiente, como consecuencia de fallas en los materiales, el diseño estructural, estudio geotécnico, construcción de la cimentación y/o construcción de la estructura, que impide su habitabilidad u ocupación debido al riesgo de pérdida de vidas humanas. En este caso, se adelantará un análisis de vulnerabilidad que contenga un estudio de las fuerzas sísmicas, cargas gravitacionales y eólicas, para determinar si la estructura se ha visto afectada y se encuentra comprometida su seguridad en términos de sismorresistencia. Este estudio debe elaborarse de acuerdo con los requisitos que el Reglamento NSR-10 establece en su Capítulo A. 10, o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, por profesionales con matrícula profesional vigente y facultados para ese fin por la Ley 400 de 1997 y sus reglamentos.

  3. Vicio de la construcción - Son las fallas generadas en los diseños o planos estructurales y/o el proceso constructivo de la estructura de la edificación, entendida como unidad estructuralmente independiente, que eventualmente pueden impedir su habitabilidad u ocupación debido al riesgo de pérdida de vidas humanas.

  4. Vicio del suelo - Son las fallas generadas en el suelo y/o en la construcción de la cimentación de la edificación, entendida como unidad estructuralmente independiente, que propiciaron asentamientos diferenciales o totales que exceden los límites permitidos por el Título H del Reglamento NSR-10 y que eventualmente pueden impedir la habitabilidad u ocupación de la edificación debido al riesgo de pérdida de vidas humanas.

  5. Vicio de los materiales - Son las fallas o defectos de los materiales utilizados en el proceso constructivo de la edificación, entendida como unidad estructuralmente independiente, que eventualmente pueden impedir su habitabilidad u ocupación debido al riesgo de pérdida de vidas humanas.

  6. Propietario inicial - Entiéndase por propietario inicial quien asume la calidad de comprador en el primer acto de transferencia de dominio de la vivienda nueva.

    Parágrafo. Las reglas sobre la presentación de los estudios que permiten concluir que una edificación se encuentra en estado de ruina o amenaza de ruina deberán especificarse en cada mecanismo de amparo. En todo caso, la entidad otorgante del mecanismo de amparo asumirá el costo de dicho estudio, obligación que no impedirá hacer efectivas las coberturas del mecanismo de amparo.

    Artículo 2.2.6.7.1.1.3. Obligación de amparar los perjuicios patrimoniales. Antes de realizar la primera transferencia de dominio de las nuevas unidades de vivienda que se construyan en proyectos que se sometan al régimen de propiedad horizontal, unidades inmobiliarias cerradas, loteo individual o cualquier otro sistema, incluyendo proyectos de uso mixto, que generen cinco (5) o más unidades habitacionales para transferirlas a terceros, el constructor o enajenador de vivienda nueva, deberá constituir un mecanismo de amparo para cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios de tales viviendas, cuando...

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